FIRPTA: Retencion del 15% al Vender Bienes Raices en EEUU (Guia 2026)

Vender una propiedad en Estados Unidos siendo extranjero tiene una particularidad que sorprende a casi todo el mundo: el gobierno no espera a que declares, cobra en el mismo cierre. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) obliga al comprador a retener hasta el 15% del precio bruto de venta y enviarlo directamente al IRS, hayas obtenido ganancia o no. En mi opinion, esta es una de las reglas que mas confunde a vendedores latinoamericanos y españoles con propiedad en EEUU, porque la gente asume que es 15% sobre la ganancia. Y no lo es. Es 15% sobre el precio total de venta, antes de descontar hipoteca, comisiones o cualquier otro gasto.

Esta guia explica quien es realmente “persona extranjera” bajo FIRPTA, como se calcula el 15%, que responsabilidad legal carga el comprador, como reducir la retencion antes del cierre, y como se recupera despues el dinero retenido en exceso.

Por que existe FIRPTA?

El Congreso estadounidense aprobo FIRPTA en 1980 para resolver un problema de cobranza. Estados Unidos grava la ganancia de una persona extranjera sobre bienes raices ubicados en su territorio, pero si esa persona vende y regresa a su pais, al IRS le resulta muy dificil perseguir el cobro despues. La solucion fue invertir el mecanismo: en lugar de confiar en que el vendedor declare voluntariamente, se obliga al comprador a retener en el momento mismo de la venta y remitir el dinero de inmediato. La tasa paso de 10% a 15% con la ley PATH Act en 2016 y se mantiene asi hasta hoy.

Lo mas importante de entender: el 15% es un anticipo, no el impuesto final. El impuesto real sobre la ganancia se calcula despues, con una declaracion, y al vendedor se le reembolsa lo que se retuvo de mas.

Quien califica realmente como “persona extranjera”?

Aqui empieza la mayor parte de la confusion. Bajo FIRPTA, una persona extranjera es:

• Un extranjero no residente (nonresident alien), es decir, alguien que no cumple el test de presencia sustancial del IRS
• Una corporacion extranjera que no eligio tributar como corporacion estadounidense
• Una sociedad, fideicomiso o sucesion extranjera

No incluye a:

• Ciudadanos estadounidenses
• Titulares de green card, considerados automaticamente residentes fiscales de EEUU
• Cualquiera que cumpla el test de presencia sustancial, sin importar su nacionalidad

El error mas comun que veo es asumir que la nacionalidad determina esto, cuando en realidad lo que importa es la residencia fiscal. Alguien con una visa de largo plazo que acumulo suficientes dias en EEUU puede quedar fuera de FIRPTA por completo, mientras que la sola condicion de “extranjero” en el sentido coloquial no define nada por si sola. Confirmar esta clasificacion antes de firmar el contrato evita sorpresas caras para ambas partes.

Como se calcula exactamente el 15%?

La tasa depende del precio de venta y del uso que el comprador planea darle a la propiedad.

Precio de venta	Uso previsto del comprador	Tasa de retencion
$300,000 o menos	Comprador/familia ocupara como residencia (50%+ de los dias, cada uno de los primeros 2 años)	0% (exento)
$300,001 – $1,000,000	Comprador/familia ocupara como residencia	10%
Cualquier monto	No se cumple el requisito de uso residencial (inversion, alquiler, etc.)	15%
Mas de $1,000,000	Cualquier uso	15%

Repito el punto porque es donde mas gente se equivoca: esto aplica sobre el monto realizado, es decir, el precio bruto de venta, no la ganancia neta. Un vendedor que esta perdiendo dinero en la operacion, o que tuvo una ganancia modesta despues de una remodelacion costosa, de todas formas ve retenido el 15% del precio total por defecto. Si tu impuesto real va a ser mucho menor que eso, la solucion es el proceso del Formulario 8288-B que explico mas abajo, no esperar a arreglarlo al momento de declarar.

Que responsabilidad legal carga el comprador?

Esta es la parte que compradores y agentes inmobiliarios subestiman con mas frecuencia. El agente retenedor bajo FIRPTA es el comprador (transferee), no el vendedor. El comprador debe retener el monto correspondiente y presentar el Formulario 8288 ante el IRS dentro de los 20 dias posteriores al cierre.

No saber que el vendedor era extranjero no es una defensa valida. Si el comprador no retiene:

• Se vuelve personalmente responsable ante el IRS por el monto completo que debio retenerse
• Se agregan multas
• Se acumulan intereses desde la fecha original de vencimiento

Esta exposicion es precisamente la razon por la que las compañias de titulo y de deposito en garantia (escrow) se han convertido en el vehiculo estandar para manejar la retencion FIRPTA: retienen el monto en una cuenta separada y lo remiten al IRS, protegiendo al comprador de tener que gestionarlo por su cuenta. Si eres comprador, mi consejo es que nunca asumas que “el vendedor parece estadounidense” es una base suficiente para saltarte este paso. Confirma el estatus por escrito antes de llegar a la mesa de cierre.

Que requiere exactamente la excepcion de los 300,000 dolares?

Es la exencion mas usada, y tambien la que mas se malinterpreta. Los requisitos completos:

1. Precio de venta de $300,000 o menos
2. El comprador debe ser una persona fisica; entidades, LLCs y sociedades no pueden usar esta excepcion
3. El comprador o un familiar directo debe tener la intencion definitiva de usar la propiedad como residencia al menos el 50% de los dias de ocupacion, durante cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses tras la venta
4. Si el comprador planea alquilarla o mantenerla como inversion, la excepcion no aplica, sin importar cuan bajo sea el precio

En la practica, esta intencion se documenta con una certificacion escrita del comprador en el cierre. Los vendedores deben tener presente que esto es una declaracion del comprador, no algo que el vendedor controle directamente. Aun asi, conviene confirmar los planes reales del comprador antes de dar por hecho que la exencion aplicara.

Como se reduce la retencion con el Formulario 8288-B?

Si tu carga fiscal real va a quedar muy por debajo del 15% (una venta con perdida, depreciacion acumulada que compensa la ganancia, un periodo de tenencia largo que reduce la tasa efectiva), puedes solicitar un certificado de retencion mediante el Formulario 8288-B para reducir o eliminar el monto retenido.

El momento en que se presenta la solicitud lo es todo.

• La solicitud debe llegar al IRS antes del cierre
• El IRS apunta a resolver en aproximadamente 90 dias, aunque en la practica suele tardar mas
• Si la solicitud esta pendiente al momento del cierre, el comprador retiene igualmente el 15% estandar pero puede depositarlo en garantia (escrow) en vez de remitirlo de inmediato al IRS, mientras se espera la decision
• Una vez aprobado, solo el monto reducido se envia al IRS; el resto se libera al vendedor
• Presentarla demasiado tarde puede retrasar el cierre mismo, no solo el reembolso

Mi recomendacion: si existe alguna posibilidad real de que tu tasa efectiva quede muy por debajo del 15%, inicia el tramite del 8288-B el mismo dia en que se firma el contrato de compraventa. He visto cierres retrasarse semanas porque el vendedor espero hasta el ultimo momento para empezar el papeleo.

Que hacen exactamente los Formularios 8288 y 8288-A?

Estos tres formularios se confunden constantemente, asi que aqui va el resumen.

Formulario	Lo presenta	Proposito	Plazo
Formulario 8288	Comprador (agente retenedor)	Formulario de transmision que remite los fondos retenidos al IRS	Dentro de los 20 dias posteriores al cierre
Formulario 8288-A	Comprador (uno por vendedor)	Constancia de retencion por vendedor; una copia sellada se devuelve al vendedor como comprobante	Se presenta junto con el 8288
Formulario 8288-B	Vendedor (solicitante)	Solicitud de certificado para reducir o eliminar la retencion	Antes del cierre

Para el vendedor, el que realmente importa conservar es el 8288-A. La copia sellada (Copy B) es el documento que necesitaras para acreditar el impuesto retenido cuando presentes tu declaracion, asi que asegurate de que el agente de cierre te la envie. No des por hecho que llega automaticamente.

Como se recupera el impuesto retenido en exceso?

El 15% retenido en el cierre es un anticipo. La obligacion real se calcula al año siguiente con una declaracion.

• Personas fisicas: presentan el Formulario 1040-NR, declarando la ganancia (o perdida) real de la venta
• Corporaciones: presentan el Formulario 1120-F

El proceso, en general, es asi:

1. Si no tienes SSN ni ITIN, solicitas uno con el Formulario W-7, ya sea junto con la solicitud del 8288-B o junto con la declaracion
2. Presentas el 1040-NR antes del plazo del año siguiente para no residentes (tipicamente mediados de abril o junio, segun tu situacion)
3. Adjuntas la copia sellada del Formulario 8288-A como comprobante de lo retenido
4. Reclamas como reembolso la diferencia entre lo retenido y lo que realmente debes

Este proceso suele tardar mas que un reembolso domestico tipico. Si necesitas tramitar un ITIN nuevo, eso agrega tiempo de procesamiento, y las declaraciones de no residentes generalmente avanzan mas lento dentro del IRS que las declaraciones estandar. No es raro esperar varios meses, o incluso cerca de un año, para ver el reembolso. Un contador (CPA) con experiencia en declaraciones de no residentes vale la pena aqui.

Existen retenciones estatales adicionales al 15% federal?

Si, y aqui es donde muchos vendedores se llevan una sorpresa desagradable. Varios estados tienen su propio regimen de retencion para vendedores no residentes, independiente del FIRPTA federal, California y Hawaii entre ellos, con tasas y reglas de excepcion propias que no necesariamente coinciden con las federales. Hay que revisar la normativa especifica del estado donde esta ubicada la propiedad antes de llegar al cierre. Sumar una retencion estatal sin haberla previsto, encima del 15% federal, puede dejar una porcion considerable del monto de venta inmovilizada en dos niveles de gobierno al mismo tiempo.

Cuales son los errores mas comunes con FIRPTA?

• Asumir que el vendedor “parece estadounidense” y saltarse el analisis — el nombre, el acento o el idioma no dicen nada sobre la residencia fiscal real
• Tratar a los titulares de green card como automaticamente extranjeros — no lo son; son personas estadounidenses para este proposito
• Presentar el Formulario 8288-B a ultimo momento — con tiempos de procesamiento que suelen superar los 90 dias, esto retrasa el cierre con frecuencia
• Confundir la retencion con el impuesto final — el 15% sale del precio bruto incluso en una venta con perdida
• Pasar por alto la retencion estatal — resolver la parte federal y olvidar la estatal es un error comun
• Suponer que un intercambio 1031 exime automaticamente de la retencion — no es asi; igual hace falta la solicitud del 8288-B
• Creer que una LLC protege al vendedor — una LLC de un solo miembro, sin eleccion corporativa, es transparente para efectos fiscales

Lista practica para el vendedor antes del cierre

1. Confirma tu estatus fiscal real (extranjero o persona estadounidense) antes de poner la propiedad en venta
2. Estima la ganancia o perdida probable con un contador con anticipacion, no en el cierre
3. Si tu tasa efectiva va a quedar muy por debajo del 15%, inicia el tramite del Formulario 8288-B apenas se firme el contrato
4. Deja por escrito quien maneja la retencion en el cierre, ya sea el comprador directamente o la compañia de escrow
5. Si necesitas un ITIN, solicitalo junto con el 8288-B o con la declaracion, no despues
6. Revisa si el estado donde esta la propiedad tiene su propio regimen de retencion
7. Confirma que recibiras la copia sellada del Formulario 8288-A despues del cierre
8. Prepara con tiempo la declaracion 1040-NR del año siguiente

FIRPTA no esta diseñado para que el vendedor extranjero pague mas impuesto. Esta diseñado para adelantar el momento de la cobranza. Entendido correctamente y con los tiempos bien planificados, todo lo retenido de mas se recupera. Quienes pierden dinero con esta regla son, casi siempre, los que empezaron el papeleo demasiado tarde.

Si vendiste una propiedad heredada, conviene revisar tambien las implicaciones fiscales especificas de una herencia inmobiliaria en nuestra guia de ahorro fiscal en herencias de bienes raices, porque las reglas de base de costo y FIRPTA interactuan de formas que no siempre son obvias. Si ademas generas ingresos como trabajador independiente en Estados Unidos, nuestro repaso de impuestos para trabajadores autonomos tambien es util para entender como se combinan ambas obligaciones en una misma declaracion.

Retiro en pago unico de una anualidad: como funciona →

Si vas a reinvertir el dinero de la venta en otros activos en Estados Unidos, tambien conviene entender como tributa esa ganancia por separado en nuestra guia de impuesto de plusvalia sobre acciones en EEUU. Y si la propiedad se vendio a traves de una estructura corporativa con operaciones entre partes relacionadas, la exposicion fiscal no termina en FIRPTA. Nuestra guia de precios de transferencia bajo la Seccion 482 del IRS complementa bien este tema para quien vende a traves de una entidad con vinculos transfronterizos.

Este articulo tiene fines informativos generales y no constituye asesoria fiscal ni legal. Las reglas de FIRPTA involucran montos significativos y responsabilidad personal para el comprador; consulta con un contador (CPA) o abogado fiscalista calificado antes de cerrar una operacion inmobiliaria en Estados Unidos que involucre a un vendedor extranjero.