메자닌 금융이란? 상업용 부동산 자본조달 완전 가이드 2026

Daylongs · 2026년 9월 19일

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자기자본과 대출 사이, 그 애매한 간극을 메우는 돈

상업용 부동산 딜을 몇 번이라도 검토해본 사람이라면 이 벽에 부딪힌 적이 있을 것이다. 선순위 은행 대출이 프로젝트 비용의 60~~65%까지만 커버해주고, 나머지 35~~40%를 전부 순수 자기자본으로 채우자니 목표 수익률(IRR)이 나오지 않는 상황 말이다.

메자닌 금융은 정확히 이 간극을 메우기 위해 존재한다. 결론부터 말하면, 메자닌은 “비싼 돈”이지만 “적절한 자리에서 쓰면 딜 전체의 자기자본 수익률을 끌어올리는 지렛대”다. 반대로 잘못 쓰면 시장이 살짝만 흔들려도 지분 전체를 잃는 가장 빠른 지름길이 되기도 한다. 이 이중성을 이해하는 게 이 글의 핵심이다.

미국 상업용 부동산 자본시장에서 메자닌·우선주 시장은 이미 수천억 달러 규모로 성장했다. 은행 규제 강화로 전통 은행들이 고 LTV 대출을 꺼리게 되면서, 그 빈틈을 사모대출 펀드와 생보사, 모기지 리츠가 메자닌 상품으로 채우고 있다. 한국 투자자 입장에서도 미국 부동산 사모펀드나 논트레이디드 리츠를 통해 간접적으로 이 시장에 노출되는 경우가 늘고 있어, 구조를 제대로 이해해두면 투자 판단에 실질적으로 도움이 된다.

자본스택에서 메자닌은 정확히 어디에 앉아 있나?

상업용 부동산 딜의 자본구조(capital stack)는 상환 우선순위에 따라 층층이 쌓인다. 위험이 낮을수록 아래층, 위험이 높을수록 위층이다.

계층	대략적 LTC 범위	상환 우선순위	기대수익 성격
선순위 담보대출(Senior Debt)	0~60%	1순위, 최우선 상환	고정금리·저위험, 담보 실행 시 최우선 회수
메자닌 대출(Mezzanine Debt)	60~75%	2순위, 선순위 다음	선순위보다 높은 고정·변동 금리
우선주(Preferred Equity)	75~85%	지분 중 우선 배당·청산	우선배당 + 때로 참여형(participating) 업사이드
보통주(Common Equity/스폰서)	잔여분	최후 순위	잔여 현금흐름·매각차익 전부, 손실도 최우선 흡수

이 표에서 눈여겨봐야 할 지점은 메자닌과 우선주가 서로 겹치는 구간에 앉아 있다는 것이다. 딜 구조에 따라 그 경계가 유동적으로 바뀐다. 스폰서(딜을 주도하는 개발업자·투자자) 입장에서 이 구간을 얼마나, 어떤 형태로 채우느냐가 자기자본 수익률(equity IRR)을 결정짓는 핵심 레버다.

내가 여러 딜 구조를 뜯어보면서 느낀 건, 메자닌 계층은 “선순위 렌더가 원치 않는 위험을 가격에 반영해 떠안는 계층”이라는 점이다. 선순위 렌더는 규제자본 비용과 위험가중치 때문에 LTC 60~~65% 이상으로는 잘 나가지 않는다. 그 위 15~~20%p 구간의 위험을 누군가는 가져가야 딜이 클로징된다.

메자닌 대출과 우선주, 뭐가 어떻게 다른가?

실무에서 가장 많이 헷갈려 하는 부분이 바로 이 둘의 구분이다. 겉보기엔 둘 다 “선순위 대출보다 비싸고 지분보다는 안전한 자본”처럼 보이지만, 법적 성격과 담보 실행 방식이 완전히 다르다.

구분	메자닌 대출(Mezzanine Debt)	우선주(Preferred Equity)
법적 성격	차주 법인에 대한 채권(debt)	소유 법인의 자본(equity)
담보	차주 지분에 대한 UCC 질권	담보 없음, 자본구조상 우선순위로만 보호
디폴트 정의	원리금 미지급 = 명확한 디폴트	우선배당 미지급, 계약상 트리거로 정의
담보 실행	UCC Article 9 실행 매각	계약상 강제 매각·거버넌스 변경 조항에 의존
이자·배당	세무상 이자비용으로 손금 처리 가능	배당으로 처리, 세무상 취급이 다름
인터크레디터 계약	선순위 렌더와 별도 계약 체결이 표준	계약 형태가 다양하며 강도가 약한 경우도 있음
렌더 입장 리스크	상대적으로 예측 가능한 구제수단	구제수단이 계약 설계에 크게 좌우됨

내 경험상 스폰서들이 우선주를 선호하는 이유는 두 가지다. 첫째, 재무제표상 부채비율(leverage ratio) 계산에서 우선주는 회계·대출약정상 자본으로 분류되는 경우가 많아 선순위 대출약정의 레버리지 제한(leverage covenant)을 우회하기 유리하다. 둘째, 디폴트 정의가 대출보다 유연하게 설계될 여지가 있어 초기 리스업 기간의 협상 여지가 넓다.

반대로 자본을 대는 쪽(캐피탈 프로바이더) 입장에서는 메자닌 대출을 선호하는 경우가 많다. UCC 담보권이라는 구체적인 실행 수단이 있고, 디폴트 정의가 명확하기 때문이다. 결국 이 둘 중 무엇을 선택할지는 스폰서와 캐피탈 프로바이더 사이의 협상력, 그리고 선순위 렌더의 대출약정이 어느 쪽을 허용하는지에 달려 있다.

메자닌 자본, 비용은 대체 얼마나 드나?

정확한 숫자를 못 박아 말하는 것 자체가 오해를 부른다. 메자닌 가격은 자산 유형(오피스·멀티패밀리·물류·호텔), 시장 사이클, 스폰서 트랙레코드, 결합 레버리지 수준에 따라 매번 다시 협상된다. 하지만 방향성과 구조는 분명히 존재한다.

메자닌 자본의 총수익(current pay + PIK 이자 + 때로는 참여지분·워런트까지 포함한 실질 수익)은 대체로 선순위 대출 금리보다 뚜렷하게 높은 수준에서 형성된다. 리스크가 커질수록, 즉 개발 초기 단계 딜이거나 결합 레버리지가 높을수록 요구수익률도 함께 올라간다. 안정화된 자산에 대한 저위험 메자닌은 그보다는 낮은 편이고, 그라운드업 개발이나 심각한 밸류애드 딜에 붙는 메자닌은 우선주에 가까운 수익구조와 가격이 요구되는 경우가 많다.

가격 구조 방식도 다양하다.

현금 지급(Current Pay): 매월·매분기 현금으로 이자를 지급받는 방식. 렌더 입장에서 현금흐름이 즉시 발생한다.
PIK(Payment-in-Kind): 이자가 원금에 가산되어 만기·상환 시점에 한꺼번에 정산되는 방식. 리스업이나 개발 기간처럼 초기 현금흐름이 부족한 딜에서 자주 쓰인다.
혼합형(Current + PIK): 일부는 현금으로, 일부는 PIK로 지급해 스폰서의 초기 현금흐름 부담을 완화한다.
참여지분(Equity Kicker/Participation): 고정 수익 외에 매각 차익의 일부를 추가로 받는 조건이 붙기도 한다. 우선주에서 특히 흔하다.

여기에 선취수수료(origination fee), 종료수수료(exit fee), 그리고 만기 전 상환 시 최소수익보장(minimum multiple/yield maintenance) 조항까지 더해지면 실제 총비용(all-in cost)은 표면 금리보다 눈에 띄게 높아진다. 텀시트를 받을 때 표면 쿠폰만 보고 판단하면 낭패를 보는 이유가 여기에 있다.

담보 구조는 어떻게 짜이나? UCC 질권과 저당권의 차이

메자닌 대출의 가장 독특한 특징은 담보를 잡는 대상이다. 선순위 렌더는 부동산 자체에 저당권(mortgage lien)을 설정하지만, 메자닌 렌더는 부동산을 소유한 특수목적법인(SPE, Special Purpose Entity)의 지분에 UCC Article 9 질권을 설정한다.

이 구조가 만들어진 이유는 단순하다. 대부분의 선순위 대출약정(loan agreement)은 부동산에 2순위 저당권을 설정하는 것을 명시적으로 금지한다. 그래서 자본 프로바이더들은 부동산 자체가 아니라 그 부동산을 소유한 법인의 지분을 담보로 잡는 우회로를 만들었다. 결과적으로 부동산에는 여전히 저당권이 하나뿐이지만, 그 부동산을 지배하는 법인 소유권에는 별도의 담보권이 걸리는 이중 구조가 완성된다.

이 구조의 실무적 함의는 크다. 디폴트가 발생하면 메자닌 렌더는 법원 절차를 거치는 사법적 담보권 실행(judicial foreclosure) 대신, UCC 담보권 실행 매각이라는 훨씬 빠른 절차로 지분을 처분할 수 있다. 통상 수개월 안에 절차가 마무리될 수 있어, 부동산 자체에 대한 사법적 경매가 1~2년씩 걸리는 일부 주(state)의 절차와 크게 대비된다. 스폰서 입장에서는 이 속도가 곧 “메자닌 디폴트는 회복할 시간이 거의 없다”는 의미로 다가온다.

인터크레디터 계약, 왜 이게 딜의 성패를 가르나?

선순위 렌더와 메자닌 렌더가 같은 딜에 함께 들어올 때, 인터크레디터 계약(Intercreditor Agreement, 실무에서는 AAL·Agreement Among Lenders라고도 부른다)이 두 계층의 관계를 규정한다.

핵심 조항들을 짚어보면 다음과 같다.

통지 및 치유 기간(Notice and Cure Rights): 차주가 선순위 대출을 디폴트하면 메자닌 렌더에게도 통지되어야 하고, 메자닌 렌더는 일정 기간 동안 그 디폴트를 대신 치유(예: 밀린 원리금을 대신 납부)할 권리를 갖는다. 이 조항이 없으면 메자닌 렌더는 선순위 대출 디폴트로 인해 자기 담보(SPE 지분)까지 순식간에 무력화되는 상황을 방치할 수밖에 없다.

대출 매입권(Right to Purchase): 메자닌 렌더가 상황을 통제하고 싶을 때 선순위 대출 자체를 액면가(또는 정해진 가격)에 매입해 스스로 선순위 지위로 올라설 수 있는 권리다. 이 권리가 있느냐 없느냐가 메자닌 렌더의 협상력을 크게 좌우한다.

담보 실행 순서와 통제권(Standstill): 메자닌 렌더가 UCC 담보권을 실행하려 할 때 선순위 렌더의 동의나 일정 기간 대기(standstill period)가 요구되는 경우가 많다. 반대로 선순위 렌더가 부동산 자체에 대해 담보권을 실행할 때는 메자닌 렌더의 권리가 사실상 소멸하는 구조가 일반적이다.

정보접근권과 참관권: 메자닌 렌더가 차주의 재무 정보, 리스업 현황, 공사 진행 상황 등을 정기적으로 받아볼 권리도 이 계약에 포함된다.

내가 실무자들과 얘기를 나눠보면 늘 나오는 얘기가 있다. “인터크레디터 계약은 딜이 잘 굴러갈 때는 서랍 속에 처박혀 있지만, 문제가 생기는 순간 전체 딜의 운명을 결정하는 문서가 된다”는 것이다. 클로징 직전에야 급하게 검토하는 실수를 반복하는 스폰서가 여전히 많다.

LTC·LTV 스태킹, 숫자로 어떻게 쌓이나?

레버리지를 계산하는 방식을 실제 숫자로 풀어보면 구조가 훨씬 명확해진다.

가상의 개발 프로젝트 총비용이 1억 달러라고 가정해보자.

자본 계층	금액	누적 LTC	비고
선순위 건설대출	6,000만 달러	60%	은행 또는 생보사
메자닌 대출	1,500만 달러	75%	사모대출 펀드
우선주	1,000만 달러	85%	리츠 또는 패밀리오피스
스폰서 보통주	1,500만 달러	100%	GP + LP 공동투자

이 구조에서 스폰서가 실제로 리스크에 노출시키는 순수 자기자본은 총비용의 15%에 불과하다. 나머지 85%는 다른 사람의 돈이다. 프로젝트가 계획대로 흘러가면 자기자본 수익률은 극적으로 올라간다. 문제는 반대의 경우다.

시장이 흔들려 자산 가치가 예상보다 15% 낮게 나온다고 해보자. LTC 85%까지 쌓인 결합 레버리지 구조에서는 이 정도 가치 하락만으로도 우선주와 메자닌 자본 전체가 사실상 물속에 잠기는(underwater) 상황이 벌어질 수 있다. 보통주 스폰서의 지분가치는 순식간에 0에 수렴한다. 레버리지가 수익률을 증폭시키는 만큼 손실도 똑같이 증폭시킨다는 원리가 여기서 그대로 드러난다.

메자닌 금융을 쓰는 게 합리적인 상황은 언제인가?

모든 딜에 메자닌이 필요한 건 아니다. 오히려 불필요하게 메자닌을 끌어다 쓰다가 구조만 복잡해지고 리스크만 커지는 경우를 자주 본다. 메자닌이 진짜로 힘을 발휘하는 상황은 대체로 이렇다.

자기자본 갭 파이낸싱: 매입가는 확정됐는데 선순위 대출 한도와 스폰서가 동원 가능한 순수 자기자본 사이에 간극이 있을 때. LP를 추가로 모집하는 대신 메자닌으로 그 간극을 메우면 딜 클로징 속도가 빨라지고 GP의 지분 희석도 줄어든다.

밸류애드 리노베이션·리스업 브릿지: 자산을 인수한 뒤 리노베이션과 임차인 유치를 거쳐 안정화(stabilization)에 이르는 기간, 현금흐름이 불안정한 이 구간을 메자닌이 브릿지 자금으로 커버한다. 안정화 이후 영구대출(permanent loan)로 리파이낸싱하면서 메자닌을 상환하는 흐름이 전형적이다.

파트너 바이아웃(Partner Buyout): 기존 공동투자자의 지분을 사들일 때 새 자기자본을 조달하는 대신 메자닌으로 대체하면 남은 파트너의 지분율을 유지할 수 있다.

결합 레버리지 최적화: 선순위 대출만으로는 목표 IRR이 나오지 않는 딜에서, 감내 가능한 수준까지만 메자닌을 얹어 목표 수익률에 맞추는 미세조정 용도로도 쓰인다.

반대로 시장이 하방 국면에 접어들었거나 자산 자체의 임차 리스크가 크다면, 메자닌으로 레버리지를 억지로 끌어올리기보다 자기자본 비중을 늘리는 편이 장기적으로 안전하다.

메자닌·우선주의 진짜 리스크는 무엇인가?

캐시플로우 스윕(Cash Flow Sweep) 트리거: 대부분의 메자닌·우선주 계약에는 특정 재무지표(부채상환비율 DSCR, 점유율 등)를 밑돌면 자산의 잉여현금흐름 전부를 스폰서 배당 대신 상환에 우선 사용하도록 강제하는 조항이 있다. 스폰서가 예상했던 배당흐름이 갑자기 끊길 수 있다.

지분 담보 실행의 속도: 앞서 설명했듯 UCC 실행 매각은 법원 경매보다 빠르다. 스폰서가 문제를 인지하고 자금을 마련할 시간이 생각보다 훨씬 짧다는 뜻이다.

결합 레버리지 과다: LTC 80% 이상으로 쌓인 구조는 시장 조정에 대한 완충 여력이 거의 없다. 자산 가치가 조금만 흔들려도 후순위 자본 전체가 리스크에 노출된다.

금리·재융자 리스크: 변동금리로 조달된 메자닌이 만기 도래 시점에 금리가 크게 오른 상태라면, 영구대출로의 리파이낸싱 자체가 어려워지거나 조건이 크게 악화될 수 있다.

선순위 렌더와의 이해 충돌: 인터크레디터 계약의 세부 조항 하나가 실제 디폴트 국면에서 메자닌 렌더의 회수율을 크게 좌우한다. 계약 검토를 소홀히 하면 회수 시나리오 자체가 뒤바뀔 수 있다.

자금을 조달하려면 실제로 어디를 두드려야 하나?

메자닌·우선주 자본의 주요 공급처는 몇 갈래로 나뉜다.

부동산 전문 사모대출 펀드(Debt Fund): 기관 LP 자금을 모아 메자닌·우선주에 집중 투자하는 펀드. 유연한 구조 설계가 강점이다.
생명보험사(Life Insurance Company): 안정화된 자산에 대한 보수적인 메자닌을 상대적으로 낮은 비용에 공급하는 경우가 많다.
상업용 모기지 리츠(Mortgage REIT): 상장·비상장 모기지 리츠들이 메자닌·우선주 북(book)을 운용하며 공급자 역할을 한다.
패밀리오피스·사모펀드: 특정 자산군이나 스폰서와의 관계 기반으로 우선주 형태의 자본을 공급하는 경우가 있다.

실무에서는 상업용 부동산 자본시장 브로커를 통해 여러 렌더에게 동시에 텀시트를 요청하고, 가격뿐 아니라 인터크레디터 조항의 유연성, 실행 속도, 과거 트랙레코드를 종합적으로 비교하는 방식이 표준이다. 자기자본 조달 전략을 폭넓게 검토하고 싶다면 신용대출과 주택담보대출 비교 가이드에서 다루는 담보 유무에 따른 금리·리스크 트레이드오프 원리도 같은 맥락에서 참고할 만하다. 규모는 다르지만 “담보 강도가 낮을수록 비용이 올라간다”는 원리는 개인 대출과 상업용 메자닌 시장 모두에 그대로 적용된다.

실무에서 가장 자주 반복되는 실수는 무엇인가?

인터크레디터 계약을 나중에 검토하는 실수: 텀시트에 서명하고 나서야 변호사에게 인터크레디터 조항을 넘기는 스폰서가 여전히 많다. 치유 기간이나 매입권 조항이 불리하게 설계돼 있어도 이미 협상력을 잃은 뒤다.

PIK 이자의 복리 효과를 과소평가하는 실수: 초기 현금흐름 부담이 없다는 이유로 PIK 구조를 선택했다가, 만기 시점에 원금에 가산된 이자 총액이 예상보다 훨씬 커져 리파이낸싱 자체가 막히는 경우가 있다.

결합 레버리지를 상방 시나리오로만 검증하는 실수: 목표 수익률을 맞추는 데만 집중해 하방 스트레스 테스트를 생략하면, 시장이 꺾였을 때 자본 전체가 물속에 잠기는 결과로 이어진다.

선순위 대출약정의 메자닌 허용 조항을 미리 확인하지 않는 실수: 일부 선순위 대출약정은 메자닌 자체를 금지하거나, 특정 LTV 이하에서만 허용한다. 메자닌을 조달하려 움직이기 전에 기존 대출약정부터 다시 읽어야 한다.

세무 처리 차이를 간과하는 실수: 메자닌 대출의 이자비용과 우선주의 배당은 세무상 취급이 다르다. 딜 구조를 확정하기 전 세무 자문을 받지 않으면 예상치 못한 실효세율 차이가 발생할 수 있다.

이런 실수들의 공통분모는 단순하다. 메자닌·우선주를 “부족한 자기자본을 채우는 수단”으로만 보고, 그 자본이 계약서 안에 심어놓은 통제권과 리스크는 뒤로 미루는 태도다. 배당·이자소득처럼 상대적으로 예측 가능한 현금흐름을 원하는 투자자라면, 이런 구조화 자본보다 JNJ 배당 전망 2026에서 다루는 우량주 배당 성장 전략처럼 더 단순하고 투명한 대안을 함께 검토해보는 것도 방법이다. 국내 임대사업 소득 신고 체계를 이미 다뤄본 투자자라면 임대소득 신고 시스템 가이드에서 확인할 수 있듯, 서류와 조건을 꼼꼼히 따지는 습관이 미국 메자닌 딜에서도 그대로 요구된다는 점을 체감할 것이다.

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이 글은 정보 제공 목적으로 작성됐으며 특정 금융상품이나 딜 구조에 대한 투자·대출 권유가 아닙니다. 메자닌 금융과 우선주 구조는 계약서마다 조건이 크게 달라지며, 실제 거래 전 반드시 부동산 금융 전문 변호사와 세무 자문을 거쳐야 합니다. 언급된 금리·수익률 범위는 시장 상황에 따라 상시 변동하는 참고치이며 특정 거래의 실제 조건을 보장하지 않습니다.

메자닌 금융이란 정확히 무엇인가요?

메자닌 금융은 선순위 담보대출(senior mortgage)과 지분투자(equity) 사이에 위치하는 자본입니다. 대출 형태(mezzanine loan)로 오거나 우선주 형태(preferred equity)로 올 수 있으며, 선순위 대출보다 상환 순위가 낮은 대신 일반 지분보다는 우선적으로 배당·상환을 받습니다.

메자닌 대출과 우선주(preferred equity)는 뭐가 다른가요?

메자닌 대출은 차주(borrower) 법인에 대한 채권이며 담보물은 부동산을 소유한 SPE 법인의 지분입니다. 우선주는 아예 그 법인의 자본(equity) 계층에 들어가는 구조로, 법적으로는 '대출 불이행'이 아니라 '우선배당 미지급'의 문제가 됩니다. 파산법상 취급, 담보 실행 속도, 세무 처리가 서로 다릅니다.

메자닌 금융 금리는 대략 어느 정도인가요?

선순위 대출 금리 대비 보통 400~800bp(4~8%p) 높은 수준에서 가격이 매겨지는 경우가 많고, 시장 상황과 자산 리스크에 따라 그 폭은 넓게 움직입니다. 정확한 숫자는 대출자, 자산 유형, 시장 사이클에 따라 매번 달라지므로 반드시 복수의 렌더로부터 텀시트를 받아 비교해야 합니다.

LTC와 LTV 스태킹은 어떻게 계산하나요?

LTC(Loan-to-Cost)는 총 프로젝트 비용 대비 대출 비중, LTV(Loan-to-Value)는 완공·안정화 후 자산 가치 대비 대출 비중입니다. 선순위 대출이 LTC의 일정 비율까지 커버하고, 메자닌이 그 위에 추가로 쌓여 총 레버리지 비율을 끌어올립니다. 예를 들어 선순위가 LTC 60%를 커버하고 메자닌이 15%p를 더하면 결합 레버리지는 LTC 75%가 됩니다.

인터크레디터 계약(intercreditor agreement)은 왜 필요한가요?

선순위 렌더와 메자닌 렌더 사이의 권리 관계를 명문화하는 계약입니다. 디폴트 시 통지 의무, 치유 기간(cure period), 메자닌 렌더가 선순위 대출을 매입해 상황을 통제할 권리(right to purchase), 담보 실행 순서 등을 규정합니다. 이 계약 없이는 두 렌더의 이해관계가 충돌할 때 해결 기준이 없습니다.

메자닌 렌더는 담보권을 어떻게 실행하나요?

부동산 자체에 대한 저당권이 아니라 차주 법인의 지분에 대한 질권(UCC Article 9 pledge)을 보유하기 때문에, 디폴트 시 법원 경매(judicial foreclosure)가 아니라 UCC 담보권 실행 매각(UCC foreclosure sale) 절차를 통해 상대적으로 빠르게 지분을 처분할 수 있습니다. 이 속도 차이가 메자닌의 핵심 리스크 요인입니다.

메자닌 금융은 어떤 상황에서 쓰는 게 합리적인가요?

매입가와 선순위 대출 한도 사이의 자기자본 갭을 메울 때, 밸류애드 리노베이션이나 리스업(lease-up) 기간의 브릿지 자금이 필요할 때, 파트너 지분을 사들이는 바이아웃 상황, 안정화 전 단계에서 풀 에쿼티 조달 없이 딜을 클로징해야 할 때 주로 활용됩니다.

메자닌 금융을 조달하려면 어디를 찾아야 하나요?

부동산 전문 사모대출 펀드(debt fund), 생명보험사의 메자닌 데스크, 상업용 모기지 리츠(mortgage REIT), 일부 지역 은행의 메자닌 전담 부서가 주된 공급처입니다. 상업용 부동산 중개·자본시장 브로커를 통해 여러 렌더로부터 동시에 텀시트를 받는 방식이 일반적입니다.

메자닌 금융에서 가장 흔한 실수는 무엇인가요?

인터크레디터 계약 조항을 꼼꼼히 검토하지 않는 것, 캐시플로우 스윕(cash flow sweep) 트리거 조건을 과소평가하는 것, 결합 레버리지가 너무 높아 시장이 조금만 흔들려도 디폴트 위험에 노출되는 것, 그리고 선순위 렌더의 승인 없이 메자닌 조달을 진행하는 것이 대표적입니다.

개인 투자자도 메자닌 금융에 참여할 수 있나요?

직접 메자닌 렌더가 되는 것은 최소 투자금액과 법률 구조의 복잡성 때문에 기관·적격투자자(accredited investor) 중심입니다. 다만 비상장 부동산 사모대출 펀드나 일부 논트레이디드 리츠를 통해 간접적으로 메자닌·우선주 포지션에 노출되는 방식은 가능합니다.

메자닌 금융과 세컨드 모기지(2순위 담보대출)는 같은 건가요?

아닙니다. 세컨드 모기지는 부동산 자체에 2순위 저당권을 설정하는 구조이고, 메자닌은 부동산이 아니라 부동산을 보유한 법인의 지분에 담보를 잡습니다. 상업용 딜에서는 선순위 렌더가 계약서(대개 담보 대출 약정)에서 부동산에 대한 2순위 저당권 설정 자체를 금지하는 경우가 많아, 메자닌 구조가 사실상 유일한 갭 파이낸싱 수단이 되는 경우가 흔합니다.